Treppenhausreinigung, Hausmeister, Winterdienst: Was ist umlagefähig?

Welche Kosten sind umlagefähig?

Die Betriebskostenverordnung zählt in § 2 auf, welche Betriebskosten es gibt. Für Reinigung, Hausmeister und Winterdienst sind drei Nummern maßgeblich. Die Tabelle zeigt die Zuordnung im Überblick. Die Einzelheiten folgen in den nächsten Abschnitten.

Was sind Betriebskosten?

Nach § 1 Abs. 1 BetrKV sind Betriebskosten die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch von Gebäude, Nebengebäuden, Anlagen, Einrichtungen und Grundstück laufend entstehen.

Zwei Kostenarten schließt § 1 Abs. 2 ausdrücklich aus: die Verwaltungskosten und die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung, also für die Beseitigung von Schäden durch Abnutzung, Alterung und Witterung.

„Laufend“ heißt wiederkehrend, nicht zwingend jährlich. Kosten, die regelmäßig in größeren Abständen anfallen, können nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 11.11.2009 (VIII ZR 221/08) im Abrechnungsjahr ihres Anfalls umgelegt werden. Einmalige Kosten sind dagegen in der Regel nicht umlagefähig.

Wann dürfen Vermieter Betriebskosten umlegen?

Rechtsgrundlage ist § 556 BGB. Die Vorschrift erlaubt, dass Mieter die Betriebskosten tragen, und verweist für den Begriff auf die Betriebskostenverordnung. Voraussetzung ist eine entsprechende Vereinbarung im Mietvertrag. Ohne sie bleiben die Kosten beim Vermieter.

Wie die Kosten auf die Wohnungen verteilt werden, regelt § 556a BGB. Haben die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, werden die Betriebskosten nach Absatz 1 nach dem Anteil der Wohnfläche umgelegt. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung abhängen, werden nach einem Maßstab verteilt, der diese Unterschiede berücksichtigt.

Kosten, die unter keine der Nummern 1 bis 16 fallen, erfasst § 2 Nr. 17 BetrKV als sonstige Betriebskosten im Sinne von § 1. Ob ein solcher Posten in Ihrer Abrechnung stehen darf, hängt vom Wortlaut Ihres Mietvertrags ab. Prüfen Sie ihn im Einzelfall.

Ist die Treppenhausreinigung umlagefähig?

Ja. § 2 Nr. 9 BetrKV nennt die Kosten für die Reinigung der Gebäudeteile, die alle Bewohner gemeinsam nutzen. Die Verordnung zählt dazu:

• Zugänge
• Flure
• Treppen
• Keller
• Bodenräume
• Waschküchen
• Fahrkorb des Aufzugs

Auch umlagefähige Kosten müssen wirtschaftlich sein. Das Amtsgericht Schöneberg hat 2008 einen Stundenlohn von 55,38 € für die Treppenhausreinigung, gezahlt an die Tochter des Vermieters, als Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot gewertet (Urteil vom 21.2.2008, 109 C 257/07, berichtet vom Berliner Mieterverein).

Wie wird der Winterdienst abgerechnet?

Den Winterdienst nennt § 2 BetrKV nicht eigens. Nach Auskunft der Berliner MieterGemeinschaft fällt er unter Nr. 8, die Straßenreinigung, und ist damit umlagefähig. Das gilt für den Winterdienst auf öffentlichen wie auf privaten Flächen des Hauses.

Nr. 8 umfasst die öffentlichen Gebühren für die Straßenreinigung und die Kosten entsprechender nicht öffentlicher Maßnahmen. In derselben Nummer steht die Müllbeseitigung.

Welche Pflichten Eigentümer in Berlin beim Winterdienst haben, steht in unserem Ratgeber zu den Winterdienst-Pflichten in Berlin.

Was gilt für die Kosten des Hauswarts?

Nach § 2 Nr. 14 BetrKV umlagefähig sind die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer dem Hauswart für seine Arbeit gewährt. Ausgenommen sind Arbeiten, die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen.

Erledigt der Hauswart selbst die Treppenhausreinigung, die Gartenpflege oder den Winterdienst, dürfen für diese Arbeiten keine Kosten nach den Nummern 2 bis 10 und 16 zusätzlich angesetzt werden. Dieselbe Leistung erscheint so nur einmal in der Abrechnung.

Arbeitet der Hauswart teils umlagefähig, teils an Reparaturen oder in der Verwaltung, müssen die nicht umlagefähigen Anteile nachvollziehbar herausgerechnet werden. Die Berliner MieterGemeinschaft verweist dazu auf ein Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 27/07).

Was bedeutet das für Angebot und Abrechnung?

Eine Abrechnung ist leichter, wenn jede Leistung im Vertrag einzeln steht. Dann lässt sich jeder Posten einer Nummer der Betriebskostenverordnung zuordnen, und Reparaturen oder Verwaltungsarbeit fallen nicht in umlagefähige Positionen.

Die AMT multiservices GmbH übernimmt Treppenhausreinigung, Hausmeisterservice und Winterdienst in allen zwölf Berliner Bezirken und im gesamten Berliner Umland. Reinigung und Hausmeisterleistungen führen wir im Angebot getrennt auf, damit Sie sie den Betriebskosten zuordnen können. Jedes Haus hat einen festen Objektleiter, und einmal im Monat bekommen Sie einen PDF-Report.

Dieser Ratgeber erklärt die Rechtslage allgemein. Ob ein Posten in Ihrer Abrechnung umlagefähig ist, hängt von Ihrem Mietvertrag und dem Einzelfall ab.